목차
- 핵심 내용 한눈에 보기
- 보유 기간별 공제율과 계산 방법
- 취득 시기와 지역에 따라 달라지는 공제율
- 다주택자와 1세대 1주택의 공제 적용
- 양도 전 꼭 확인해야 할 조건
- 자주 묻는 질문
- 참고 출처
집이나 토지를 오래 보유하고 팔면 양도소득세 부담을 줄여주는 제도가 장기보유특별공제예요. 보유 기간이 3년 이상이면 공제가 시작되고, 10년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있어요.
다만 취득 시기와 주택 위치, 보유 주택 수에 따라 공제율이 달라지기 때문에 양도 전에 자신의 상황에 맞는 기준을 확인해 두는 것이 중요해요. 아래에서 공제율과 계산 방법, 지역별 차이까지 하나씩 정리했어요.
핵심 내용 한눈에 보기
- 부동산을 3년 이상 보유하면 공제가 시작되고, 1년마다 10%p씩 늘어나 10년 이상이면 양도차익의 80%까지 공제받아요.
- 2014년 이후 취득한 조정대상지역 주택은 최대 70%로 공제율이 낮아요.
- 공제액은 (양도가액 – 취득가액 – 필요경비)에 보유 기간별 공제율을 곱해 계산해요.
- 상속받은 주택은 피상속인의 보유 기간을 합산해 계산해요.
- 다주택자는 2년 이상 보유한 주택에 한해 공제액을 비례배분해 받아요.
보유 기간별 공제율과 계산 방법
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도예요. 2년 이하로 보유했다면 공제를 받을 수 없고, 3년부터 10년까지는 1년마다 10%씩 공제율이 올라가요.
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 10% |
| 4년 | 20% |
| 5년 | 30% |
| 6년 | 40% |
| 7년 | 50% |
| 8년 | 60% |
| 9년 | 70% |
| 10년 이상 | 80% |
예시로 보는 계산 과정
계산은 다음 순서로 진행돼요.
- 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 구해요.
- 양도차익에 보유 기간별 공제율을 곱해 공제 금액을 산출해요.
- 공제하고 남은 금액에 세율을 적용해 최종 세액을 계산해요.
필요경비는 취득세, 중개 수수료처럼 부동산을 사고팔면서 들어간 비용이에요. 증빙 서류를 잘 챙겨두면 인정받는 금액이 커져요.
일반 과세가 적용되는 경우를 예로 들면, 5억 원에 산 아파트를 10년 뒤 7억 원에 팔고 필요경비가 1,000만 원이라면 양도차익은 1억 9,000만 원이에요. 여기에 80%를 곱한 1억 5,200만 원을 공제하면 과세 대상은 3,800만 원으로 줄어들어요. 보유 기간이 1년 늘어날 때마다 공제율이 10%씩 올라가니, 매도 시점에 따라 세 부담 차이가 커질 수 있어요.
취득 시기와 지역에 따라 달라지는 공제율
같은 기간을 보유했어도 취득 시기와 주택 위치에 따라 적용받는 공제율이 달라져요. 투기 수요를 억제하기 위해 2014년 이후 취득한 조정대상지역 주택은 3년 6%부터 시작해 10년 이상 보유해도 최대 70%까지만 공제돼요. 반면 주택이 아닌 토지는 최대 80%가 그대로 적용되고, 미분양 주택은 100% 공제라는 예외도 있어요.
| 자산 구분 | 공제율 적용 방식 | 최대 공제율 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 주택(2014년 이후 취득) | 3년 6%부터 단계 적용 | 70% |
| 토지 | 보유 기간에 따라 산정 | 80% |
| 미분양 주택 | 예외 규정 적용 | 100% |
분양권과 입주권은 2017년 이후 취득한 것부터 공제 대상에 포함되니, 그 이전에 취득한 분양권이라면 공제를 기대하기 어려워요.
공제율이 10%만 달라져도 공제받을 수 있는 금액이 크게 달라져요. 양도차익이 2억 원이라면 70%와 80%의 공제 차이만 2,000만 원이에요.
상속과 증여 주택의 보유 기간 계산
보유 기간은 취득일부터 양도일까지로 계산해요. 상속받은 주택은 피상속인이 보유한 기간을 합산하고, 배우자에게 상속된 경우에는 합쳐서 최대 10년으로 인정해요. 예를 들어 배우자가 6년 보유한 주택을 상속받아 4년을 더 보유했다면 합쳐서 10년으로 인정받을 수 있어요.
2023년 이후 증여받은 주택은 증여자의 보유 기간도 함께 합산해 계산해요. 취득 경로와 시기에 따라 보유 기간 산정 방식이 달라지니, 양도를 계획하고 있다면 미리 확인해 두는 것이 좋아요.
다주택자와 1세대 1주택의 공제 적용
다주택자의 공제
다주택자도 공제를 받을 수 있지만 조건이 붙어요. 2년 이상 보유한 주택이 여러 채라면 양도하는 주택을 포함해 보유 기간에 따라 공제액을 나눠 적용받고, 보유 기간이 긴 주택일수록 더 많이 배분받아요. 다만 다주택자는 1세대 1주택 특례를 적용받지 못해 공제율 상한이 최대 60%라는 점을 기억해야 해요.
또 2020년 7월 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 1세대 1주택 비과세로 인정되는 경우가 아니면 공제가 배제되니 주의가 필요해요.
| 취득 시기 | 공제 적용 여부 |
|---|---|
| 2020년 7월 이전 취득 | 다주택자라도 보유 기간에 따라 공제 배분 가능 |
| 2020년 7월 이후 조정대상지역 취득 | 1세대 1주택 비과세가 아니면 공제 배제 |
1세대 1주택의 공제
2년 이상 보유한 1세대 1주택이 비과세 요건을 충족하면 세금 자체가 없어 공제를 따로 계산하지 않아요. 조정대상지역 주택은 양도가액 12억 원 이하일 때 비과세되고, 2024년부터 2025년 말까지 한시적으로 15억 원 이하까지 상향됐어요. 다만 조정대상지역 주택은 2년 이상 거주해야 비과세돼요.
기준을 초과하는 고가 주택은 전체가 아니라 초과분에 대해서만 장기보유특별공제를 적용해 계산해요.
양도 전 꼭 확인해야 할 조건
장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 혜택이 커지지만, 취득 시기와 조정대상지역 여부, 보유 주택 수에 따라 적용 결과가 달라져요. 양도를 앞두고 아래 항목부터 정리해 보세요.
양도 전 체크리스트
- 등기부등본의 취득일 기준으로 보유 기간 계산
- 보유 주택 수와 각 주택의 취득 시기 정리
- 주택 소재지가 조정대상지역인지 확인
- 양도가액이 비과세 상한 이내인지 점검
예상 세금이 궁금하다면 국세청 홈택스의 양도소득세 계산 서비스를 이용하거나 국세청 상담(126)을 통해 확인해 보세요. 세법은 개정될 수 있으니 신고 전에는 최신 공고를 꼭 확인하는 것도 잊지 마세요.
자주 묻는 질문
주식에도 장기보유특별공제가 적용되나요?
아니요. 장기보유특별공제는 토지, 건물 같은 부동산에만 적용되고 주식에는 적용되지 않아요. 다만 대주주가 상장주식을 양도할 때는 최대 20%의 별도 장기보유공제가 적용돼요.
보유 기간은 어떻게 계산되나요?
취득일부터 양도일까지로 계산해요. 상속받은 경우 피상속인의 보유 기간을 합산하고, 배우자에게 상속된 주택은 합쳐서 최대 10년으로 인정해요.
다주택자도 공제를 받을 수 있나요?
2년 이상 보유한 주택에 한해 보유 기간에 따라 공제액을 비례배분해 받을 수 있어요. 다만 2020년 7월 이후 취득한 조정대상지역 주택은 1세대 1주택이 아니면 공제가 배제돼요.
조정대상지역 주택은 왜 공제율이 다른가요?
투기 수요를 억제하기 위해 2014년 이후 취득한 조정대상지역 주택은 3년 6%부터 낮은 공제율이 적용되고, 아무리 오래 보유해도 최대 70%까지만 공제받을 수 있어요.
참고 출처
본 글의 공제율과 보유 연수 기준은 아래 공식 기관 자료를 참고했어요.